牺牲利润换增长 房企的财富“保卫战”

据中指研究院数据，去年上半年沪深与内地在港上市房企净利润率较2018年末分别下降3.42%、3.25%。

十年一瞬，从首家千亿房企诞生至今，中国房地产已发生翻天覆地的变化。2019年，国内全口径千亿房企达34家。龙头俱乐部门槛被再次推高，其中碧桂园实现7715亿全口径销售规模，万科、恒大纷纷攀上6000亿台阶。

规模神话背后，是房企在市场下行期“牺牲利润换增长”。记者根据中指研究院数据测算后发现，前十房企，去年销售均价仅录得14000元∕平方米，与2018年基本持平。

从最直观的利润率看，据中指研究院数据，去年上半年沪深与内地在港上市房企净利润率较2018年末分别下降3.42%、3.25%。在“限价”压顶，土地、融资成本持续走高的当下，房企利润空间正不可避免地被摊薄。

“随着房地产进入高位放缓期，宏观政策持续紧缩，房企利润率下滑将是持续性的市场现象。”多位受访者均表示，房企规模与高利润难以兼顾。而当房地产的投资属性被逐步剔除，当住房回归消费属性，未来十年，房地产便是最大的制造业。

牺牲利润换增长

1月3日到6日，房企开始密集公布2019年销售业绩。

万科（000002.SZ）公告显示，公司去年实现合同销售额6308.4亿元，同比增长3.94%。中国恒大（03333.HK）公告显示，去年累计实现合约销售额约6010.6亿元。融创中国（01918.HK）披露数据显示，2019年实现合同销售额约5562.1亿元，同比增长21%。

由于碧桂园（02007.HK）仅公布权益销售额，无法和其他房企全口径销售额做对比，但参照克而瑞数据，公司全年全口径销售额7715.3亿元。由此，去年房企前四强确定为：碧桂园、万科、中国恒大、融创中国。行业头部门槛进一步上升至5500亿元历史高位。

但与规模攀升相对应的是，房企增长速度放缓。据克而瑞数据，去年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，百强房企增长“失速”。

2019年楼市持续低迷，房企纷纷扛起促销大旗。其中，恒大全国超800个项目最高折扣达6折。时代中国甚至开启“全员卖房”，要求2020年1月15日前，各职级人员按要求完成销售任务。

降价割肉后，房企利润空间不可避免地被摊薄。克而瑞数据显示，2019年上半年，172家行业典型上市房企营收规模23068亿元，同比增长17.2%；毛利润7017亿元、净利润3232亿元，分别同比增长15.8%、12.7%。但相较2018年利润规模近47%增长，2019年上半年行业利润增速大幅降低近30%。

与此同时，Wind数据显示，2019年前三季度，A股上市房企平均净资产收益率为5.36%，较2018年同期5.53%下滑约0.17个百分点，期内业绩亏损的房企从2018年的5家增加至9家。其中，云南城投(2.960, 0.00, 0.00%)ROE为-20.64%。

“房企利润率下降，其实在整个行业已形成趋势。”合硕机构首席分析师郭毅认为，随着房地产强者恒强趋势愈显，加上整体市场环境和宏观政策保持紧缩，房企利润率下滑是正常市场现象。若地产行业始终保持高利润状态，对实体经济将存在不利影响。