牺牲利润换增长 房企的财富“保卫战”
阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌此前曾表示:“负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下,阳光城将速度放慢,逐步减少有息负债,拓宽融资渠道,即便利润上调有难度也要先放缓增速。”
从过往经验看,区域管控能有效降低人力成本,增强运营效率。2019年上半年,70家典型房企整体销管费率中位数为8.5%,较2018年同期下降0.3个百分点。行业盈利普遍吃紧,2019年行业龙头如碧桂园、保利发展等均再次进行架构调整。
与此同时,房企跨入千亿门槛后,普遍通过合作项目确保销售及营收增幅。合作并表项目增加,会导致少数股东损益及其占比提升,但归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。因此,过去一年,不少千亿房企开始努力提升权益比例,挽回利润疲软局面。
以“行业风向标”万科为例,公司依旧保持着谨慎拿地姿态,但是权益比例明显提升。2019年,公司权益拿地面积约2812万平方米、权益金额约1739亿,同比分别变动-5.24%、4.78%;权益比例约为75%,相对2017、2018年的69.1%、56.1%提升显著。
新晋千亿房企滨江集团(4.820, 0.00, 0.00%)(002244.SZ),去年其销售权益仅37%,而同期房企前三十强平均权益比达86.44%。滨江集团董事长戚金兴表示,公司2019年所拿地块的权益占比在50%以上,今年销售权益比例将会提升。
“对位于第二梯队及以下的中小型房企来说,一方面要奋力冲销售规模以防自己被其他企业‘吃掉’;另一方面,还得注重销售均价、利润提升,以免以价换量没有实质利润提升。”昊泽资本合伙人赫信分析,但前十房企4559.1亿元的规模均值门槛高,中小房企实现规模上弯道超车的难度系数大;同时,一梯队房企越来越聚焦至利润提升,中小房企实现利润超越并非易事。
赫信进一步指出,房企规模增速降低,但是规模总量门槛仍在攀升。伴随房地产行业规模触及天花板,销售单价、利润率趋于走低应该是大趋势,各梯队房企的利润整体仍将承压。而头部房企重销售额含金量也将是行业常态。
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