万科城市总经理“大换血” 跨区域流动

今年以来，万科城市总经理的换防频频出现，到了年底，“大江大海”计划的推进达到了高潮。

据万科相关负责人向记者核实，公司近期在内部发布大规模人事任免通知，调整涉及14个城市总经理，覆盖北方区域、南方区域和上海区域。

据记者梳理发现，此次调动较少涉及中西部区域，该区域在上半年业绩增长最快。而跨区域调动中，多是从外部区域调入南方区域，今年上半年，南方区域在销售结算面积和主营业务收入都录得增长，但权益净利润占总比例却从27.53%下滑至26.05%。

万科仍然是被危机感驱动的企业。仅在一个月前，万科已经着手调整职务工资体系，将以往28级的薪酬标准，调整到了50级，此外，万科还将根据岗位的责任大小、风险高低、投入多少来评定薪酬，采取了提高绩效工资比例的调整方式。

市场下行期，也给企业提供了换防调整、优化组织的契机。

城市总经理“大换血” 跨区域流动

据公开信息披露，此次万科人事变动中，涉及北方区域、南方区域和上海区域，多个城市总经理被调离原区域。

比如北方区域、中西部区域的城市总经理调入南方区域。其中包括济南万科总经理黄运林，被任命为佛山万科总经理；西宁万科总经理李理，调往长沙任总经理；宁波万科总经理宗卫国调往南方区域。

其中，佛山万科总经理冯卷被免去职位，仅保留南方区域BG合伙人一职；长沙总经理蔺晓瑞则被免去城市总经理职位，仅保留南方区域BG合伙人一职。

万科南方区域刚经历了“多事之秋”。今年5月，孙嘉出任南方区域事业集团首席执行官后，南方区域随之发生了一系列变动。

记者梳理公开信息发现，今年以来，南方区域的重要城市总经理几乎都发生了变化。其中，万科佛山公司原总经理李升阳现任万科广州公司总经理；万科深圳公司原营销总监辜庆勇现任万科南宁公司总经理；万科南宁公司原总经理常乐现任万科厦门总经理。

今年12月初，宣布辞任深圳万科总经理一职的唐激扬，现已调任南方区域BG产城事业部首席合伙人、总经理，这个职位此前由孙嘉兼任。

而从北方、上海区域来看，多数是区域内部调动。比如上海万科总经理陈灏调往无锡任城市总经理；宁波万科副总经理丁宁调往南通任总经理；无锡万科总经理谭伟赴任苏州，苏州万科总经理韦业宁被免去总经理一职；南通万科总经理赵晓磊上马宁波。

北方区域内也有多处相互调动，长春万科总经理林瞳调往沈阳；沈阳万科总经理肖劲离开东北，奔赴济南；包头万科城市总经理许欣调往长春。

从业绩表现来看，万科2019年上半年南方区域、上海区域、北方区域以及中西部区域权益净利润为40.32亿元、70.28亿元、14.61亿元以及29.56亿元，占比分别为26.05%、45.41%、9.45%以及19.09%，而去年同期的数据为27.53%、52.98%、12.28%以及7.21%。

可以看出中西部区域业绩增长明显，权益净利润从去年同期的8.95亿元上升至29.56亿元，占比从7.21%提升至19.09%，而其他三大区域的比例均有不同程度的下降。

上述万科相关负责人指出，“此次人事任命是内部‘大江大海‘计划的持续实施，旨在提高组织活力。”

于去年启动的“大江大海”计划最早始于万科上海区域向万科董事会主席郁亮请示的“活水计划”，意思是区域内部人才可以像活水一样流动。

今年3月的业绩会上，郁亮对“大江大海”计划作出进一步阐述，“原来每个区域都有自己的安排，现在是在整个集团内打开，一些老总职位空缺出来之后，我们通过公开的方式应聘，这是公司内部人才的大江大海。”

城市总经理频繁换防和“大江大海”计划的背后，其实质是在业绩增速放缓的危机感驱动下，万科向管理要效益，持续推行的新一轮组织重建。

面临业绩突围压力

梳理今年前11个月的销售数据可以发现，长期位居行业前三的万科有一定的危机感，甚至被近两年一直位居“第四名”的融创中国超过。

根据克而瑞日前发布的《2019年1-11月房企销售榜单》显示，按照权益金额计算，融创中国以3454亿元的销售数据超过万科集团的3445.9亿元。

据悉，今年前9月万科的销售额还领先融创300亿元之余，进入10月，这个差距逐渐缩短。据各公司公告显示，10月份，中国恒大、融创中国和碧桂园销售额分别为903亿元、644.30亿元和567.60亿元，同比分别增长70.25%、23.33%和40.46%。

前10大房企中，仅有万科10月销售额同比下降，下滑幅度达19.77%。而万科销售额的下滑主要由于销量下滑，公司当月销售面积同比下降20.51%。

万科在11月实现合同销售金额545.4亿元，今年前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元，同比增长5.4%。相比之下，碧桂园前11个月实现权益合同销售额约5398.4亿元，同比增长10.2%；恒大前11个月销售收入达到5805.6亿元，同比增长8.48%。

与2018年房企销售额同比增速普遍超过20%~30%的情况相比，今年地产行业的销售增速明显放缓，万科的销售增速和其他龙头房企相比，也显得略微逊色。

与其他房企不同，万科在拿地上仍处于逆周期扩张。中国指数研究院指出，万科在前11月累计拿地1570亿元，占据拿地榜榜首；碧桂园保持拿地优势，以总额1238亿元占据榜单第二位；保利发展的拿地力度不减，前11月拿地总额达965亿元，居榜单第三位。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出，“万科逆周期拿地是为了维持正常经营的需要。虽然万科前11月拿地金额跃居第一，但是一部分是因为其他龙头房企拿地放缓的缘故。土储偏低，土储风险是近两年万科‘谨慎经营’下一直存在的问题。”

此次人事变动剧烈的南方区域，被万科寄予了厚望。今年1月份，万科成功完成广信地产资产包交割。据了解，广信地产包括多宗土地和地产，其中未开发的建筑面积达325.31万平方米，仅拿地成本就高达551亿元。

孙嘉曾告诉本报记者，“这个20年的资产包正在处理，乐观的话年底会有土地整理出来，另外也有引进合作方的计划，但还在谈。”