城市更新受到中央政策鼓励 有望成为楼市新风口

除了重申“房住不炒”，中央经济工作会议有关城市更新的表述也可能影响未来楼市格局。

12日结束的中央经济工作会议明确提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策明确要加强城市更新和存量住房的改造提升，这也体现了存量市场方面的新导向。类似更新和改造，从城市和住房的角度进行，有助于城市基本面的改善，后续预计存量物业更新的政策内容会更多。

中原地产首席分析师张大伟也表示， 城市更新，存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计这一市场在未来将大量企业进入。

何为城市更新？目前业内关于城市更新并未明确的界定标准，各方说法不一，但相关操作早有实际案例，从城市角度说，广州深圳等地一直在推进城市旧改项目，对具体项目而言，一些城市的老旧商场近年来多有商改办举动。

较早进行城市更新行动的深圳，多年前就已经专门制定《深圳市城市更新办法》，该办法规定，城市更新是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有某种情形的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫介绍称，目前城市更新主要以一、二线城市和部分三、四线城市为主，其中一线城市占40%。城市更新的种类主要有老城复兴、老厂房改造、商业升级、新办公与新居住等。国内TOP房企和TOP投资机构争相抢夺城市更新市场份额，进入的途径主要包括独立运作、收并购以及合作。其中，合作的方式较多，比如跟有资源的公司合作，或者通过第三方平台、基金等进入。

由于国内对建设用地供应实行较为严格管控制度，大型城市通过新增土地新建房产的方式扩张城市的道路越走越窄，对楼市存量资产进行更新盘活逐渐成为推动城市发展的必经之路。

此前，北京上海等特大城市已经提出建设用地减量发展。北京提出，到2020年北京城乡(8.600, -0.02, -0.23%)建设用地规模到将从2017年的2945平方公里减到2860平方公里左右。

原住建部政策研究中心主任，现担任中国人民大学国发院城市更新研究中心主任的秦虹9月在一个论坛上曾表示，从当前我国城市发展现状视角观察，政策层面已经明确提出来未来城市要控制大城市的开发边界，促进城市的紧凑发展，树立精明增长，紧凑城市的理念。城市更新已经成为地方政府关注的重点领域，越来越聚焦在存量资源的盘活和存量资源的价值提升的领域。

近年来，在北京城市更新的脚步下，经营不够理想的商业通过转型写字楼拉高租金收益、降低运营难度的观点逐渐成为主流，催生了大批“商改写”、“酒改写”的项目。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）认为，基于目前的城市规划，北京中心城区原则上不再新增商业规模，存量升级改造将成为城市商业发展的主流方向。通过项目或片区升级改造的方式，可以有效提升区域价值，强化资产在当地市场的整体吸引力。

“不过，与传统的开发销售不一样，城市更新的资金回收并不是靠销售，而是改造后的运营收益。这就要求参与者要充分考做好投资收益分析，在有限的成本中得到较高的收益提升。”麦安东称。

秦虹也表示，未来中国的城市更新面临着一些新的发展空间。但城市更新领域也面临开发经营模式创新的挑战，更需要金融支持创新，对政府管理创新也提出了挑战。