WeWork上市搁浅 共享办公凉了吗？

美国时间10月21日，软银向WeWork投资95亿美元，以挽救这家曾被预测为2019美股年度第二大IPO的独角兽。WeWork从市场最为关注的共享经济科技巨头，沦落至毫无新意的“二房东”；从顶级基金疯狂追捧跟投的独角兽，到IPO市场的“弃儿”；估值从年初的470亿美元，缩水至如今的80亿美元。

WeWork上市搁浅，是公司经营问题，还是意味着联合办公市场是一个伪需求，中国联合办公市场是否有别于欧美市场？2019年8月14日，联合办公领域的领先企业WeWork的母公司We Company向美国证券交易委员会（Securities and Exchange Commission，SEC）递交了S1材料，即首次公开募股（Initial Public Offerings，IPO）招股书，正式向全世界公开了其一系列的财务状况和运营指标。

按照原定计划，WeWork本可以通过这次IPO募集到至少30亿美元，并按照470亿美元的超高估值挂牌上市。如果一切顺利，这本是2019年美国资本市场自Uber之后的第二大IPO。

但是在递交S1之后短短几个月间，市场对WeWork和亚当·诺依曼的看法有了巨大的转变。由于其商业模式、财务的可持续性甚至公司的治理规范性遭到了诸多投资者的质疑，WeWork的估值一降再降，WeWork的IPO计划遭遇了重大变故。2019年10月1日，WeWork的母公司We Company不得不正式宣布撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书，推迟IPO计划。WeWork的IPO计划暂时被搁浅，除了对其业务产生了暂时不可消除的影响之外，甚至也引起了部分人士对WeWork所在的联合办公行业产生了一定的质疑。

弗若斯特沙利文（Frost & Sullivan）,通过对联合办公行业商业模式的分析，中外联合办公行业的对比分析，市场驱动因素的分析，发现中国联合办公行业的一些市场玩家在商业模式的选择上，战略的侧重点上，以及面对的外部环境上与以WeWork为代表的欧美市场玩家有很大的区别。

1

联合办公行业为何不再受青睐

最近几年，包括部分投资人在内的公众,始终对联合办公行业存在着一定误解。在联合办公行业刚刚在中国发展的初期，公众更多地认为其是创业企业的“孵化器”。但孵化器本身只是代表了市场中部分初创企业集中办公的办公方式，并不能代表联合办公的本质。还有一部分公众认为，联合办公的本质是“共享办公”，即行业玩家整租下办公空间后以工位为单位再出租，也因此有了“二房东”的误解。事实上，以上的理解都没有看到联合办公行业的本质。要理解联合办公首先要从传统的商业办公室租赁和写字楼市场的空置说起。传统的商业办公室租赁是整租模式，由承租方与办公室出租方签订租赁合同后，在约定的期间内出租方将办公室使用权让与承租方以获取租金。

在传统的商业办公室租赁模式下，空置面积是几乎难以避免的，其主要原因有：

自然空置，即在写字楼市场完全供需匹配的情况下仍然存在的空置，从整个市场看，永远都动态存在着需要更换办公场地的租户企业。结构性空置，这是由于写字楼市场整体动态变化所造成的空置，这样的空置往往是外部写字楼市场变化所造成的空置，如新的大体量的商业办公投入市场，大型用户选择自持物业导致的大面积空置。周期性空置，由于外部环境变化引起的租户需求变化导致的空置，这样的空置往往是由于总体经济周期或行业周期发生变化造成办公需求变化所产生的空置。战略性空置，这类空置仅存在于接近满租状态的标杆级写字楼，是业主为了保持市场渠道、提升整体租金水平以及满足现有大型客户的扩租需求所预留的空置面积。