WeWork上市搁浅 共享办公凉了吗？

由此可见，传统的商业办公室租赁市场并不灵活（agile），存在着巨大的刚性（rigidity），除了不能满足企业的灵活办公需求之外，天然存在很高的空置率。

联合办公的商业模式可以成立的根本原因，就是因为传统的商业办公室租赁市场存在刚性，而联合办公正好针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。首先，商业办公室空间的租赁面积门槛被联合办公放宽到了单个工位，这在以往的传统商业办公室租赁市场是几乎不可能的;其次，商业办公室空间的租赁时长门槛被联合办公降低到了几乎为零，尤其是在个别玩家推出了以小时计算的“闪座”之后，行业租赁时长的灵活性被彻底释放。

为此我们提出了商业办公租赁市场刚性模型，在刚性状态下，商业办公租赁市场天然存在不小比例的空置面积，市场需求难以实现整个商业办公租赁市场的出清（market clearing）。但是当市场中引入了部分的灵活办公的面积作为补充的时候，整体市场的刚性程度就会被降低，空置面积的比例也将会大大下降。

从市场总体效率的角度来看，市场的效率因为灵活面积的引入得到了明显的提升。很显然，联合办公在城市商业办公租赁市场的出现起到了降低市场刚性的作用。基于我们提出的商业办公租赁市场刚性模型，我们认为联合办公的商业模式有着非常扎实的市场基础，商业逻辑清晰，对市场的价值和意义也非常明确。

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如何理解完整的联合办公商业模式

目前，联合办公行业的主要商业模式是，由联合办公运营商重新设计和装修空间，然后直接把空间以工位计的灵活散租的方式租给企业。行业内大多数领先的联合办公运营商在诸多项目经验的积累下，已经可以做到对每个新的高度定制化的项目进行量化设计，将工位面积、走廊面积、会议室面积、公共空间面积的比例做到相对最优化。

此外，与物业服务可以提升物业资产的价值逻辑相一致，联合办公租金的溢价空间也跟其自带优质的服务能力相关。由于联合办公运营商往往配套了一些契合企业需求的增值服务，许多企业愿意为这些服务支付一部分的租金溢价。

但是，这样的商业模式本身存在一个难以忽视的风险，那就是过于依赖出租率，当出租率不高的时候，行业的盈利可持续性会受到很大的挑战。也正是如此，联合办公行业在陷入这一困境的时候容易被外界诟病为“二房东”，即使二房东赚取的是租金差，而联合办公赚取的是空间效能提升的溢价。因此，我们认为联合办公的商业模式尚未完全，在商业模式的价值链中，仍然难以摆脱“二房东”的角色阴影，也难以抵抗商业地产租金和空置率的周期性风险。