“二房东”锦和商业再闯IPO 超八成募资“偿债补血”

虽然两度被A股拒之门外，但上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称“锦和商业”)的闯关热情不减。排队近一年时间后，锦和商业又等来了上会机会，公司将于12月12日接受证监会发审委审核，迎来IPO终极大考。若能顺利“通关”，锦和商业也将成为A股“二房东第一股”。辗转多年，锦和商业能否实现登陆A股的夙愿，答案也即将揭晓。

冲“二房东第一股”

两度闯关未能获得证监会放行的锦和商业，公司12月12日将迎来第三次IPO大考，欲冲A股“二房东第一股”。

根据证监会安排，发审委定于12月12日召开2019年第198次发行审核委员会工作会议，审核锦和商业的首发事项。招股书显示，锦和商业主营业务是产业园区，尤其是创意产园区的定位、改建和运营管理，公司采用“承租运营”的经营模式，既以租赁方式取得具有租赁价值提升空间的既有建筑(群)经营权，将该建筑(群)整体进行重新市场定位和设计，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入。锦和商业的这种商业模式也被市场称为“二房东”。

需要指出的是，锦和商业对于A股市场颇为痴迷，早在2012年公司就有了冲击A股的想法，之后在2014年公司招股书获得受理，期间历经两次中止审查，锦和商业在2016年3月首次获得了上会的机会，但却由于彼时经营的土地存在不符合城乡规划及划拨用地目录的情况，锦和商业遭到了发审委的否决。

在首次冲击A股失利之后，锦和商业在2016年12月整装待发，再度向A股发起冲击，排队近一年时间，锦和商业在2017年11月再度迎来了IPO大考，但同样以失败告终。

如今，锦和商业已是三度闯关A股，若公司能成功圆梦，也将成为A股“二房东第一股”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，目前“二房东”市场的相关政策已经相对比较成熟，政府允许在不改变土地属性的情况下，将一些具有租赁价值提升空间的既有建筑(群)转变为商业办公。“虽然市场上鼓励改造，但是目前在实际推进过程中也出现了一些细节性的政策配套不到位。”严跃进如是说。

超八成募资“偿债补血”

招股书显示，锦和商业此次首发拟募集资金8.28亿元，其中6.75亿元拟用于“偿债补血”，占全部募资额的81.52%，而这种现象引发了市场的极大关注。

据悉，锦和商业此次首发共有越界金都路项目、智慧园区信息服务平台建设项目、偿还银行贷款及补充流动资金三个募投项目，分别拟投入募集资金金额为9400万元、5900万元、6.75亿元，合计8.28亿元。不难看出，锦和商业的首发募集资金大部分用于偿还银行贷款及补充流动资金。

但根据锦和商业招股书，公司在2016-2018年货币资金分别约为6901万元、8667万元、2.03亿元，处于逐年走高态势；同时在2016-2018年，锦和商业经营活动产生的现金流量净额分别约为1.2亿元、2.35亿元、2.8亿元，“造血”能力也在逐年提升。

在此情形下，锦和商业超八成募资用于“偿债补血”一事就引发了市场的质疑。

另外，锦和商业此次的募投情况较前两次也变化较大，在公司的首次IPO招股书中，公司拟募资8.3亿元，分别投向越界智汇园项目、南翔智地园三期项目、园区综合信息服务平台建设项目以及补充流动资金，拟投入募资额分别约为1.93亿元、2.43亿元、1100万元以及3.83亿元。在锦和商业第二次IPO时，公司拟募集资金10.1亿元，分别投向越界世博园项目、越界田林坊项目、越界X2创意空间二期项目、偿还银行贷款及补充流动资金，拟投入募资额分别约为3.59亿元、1.31亿元、8990万元、4.3亿元。

投融资专家许小恒在接受北京商报记者采访时表示，首发募投项目变化大说明公司对未来没有一个明确的战略规划目标，这也让未来募投项目的实施存在诸多不确定性。

是否依赖关联方仍遭关注

2017年上会被否时，发审委对于锦和商业最大的园区项目“越界创意园”进行了重点关注。作为从关联方广电浦东处租入的“越界创意园”，锦和商业是否存在依赖关联方的情形仍是此次IPO证监会关注的重点。

根据锦和商业招股书显示，2016-2018年以及2019年上半年，越界创意园是公司收入贡献最大的单个项目，在报告期内越界创意园分别实现收入1.69亿元、1.71亿元、1.84亿元和8618.78万元，占公司主营业务收入的比例为31.83%、26.61%、23.01%和21.18%。而越界创意园的物业出租方为锦和商业的关联方广电浦东。资料显示，广电浦东为锦和商业控股股东锦和投资旗下公司，主要从事自有房屋租赁业务。

在锦和商业2017年被否时，发审委就对上述事项进行了重点关注。彼时，发审委表示，锦和商业最大园区项目“越界创意园”系从关联方广电浦东租入，报告期内，“越界创意园”是公司收入贡献最大的单个项目，实现收入占公司主营业务收入40%左右，毛利占比50%，要求锦和商业说明公司的利润对关联方是否存在重大的依赖，是否存在租金减免或其他利益输送行为。

在此次三度IPO过程中，证监会亦对上述现象进行了关注。在今年6月下发的反馈意见中，证监会就要求锦和商业补充说明历年向广电浦东租赁越界创意园的单位租金，与周边同类或同等房屋租金的对比情况；此外，结合相关情况说明关联交易价格是否公允等问题。

锦和商业在招股书中也提示风险称，尽管越界创意园的收入占比逐年下降，但目前越界创意园收入占比仍处于较高水平，公司面临项目收入集中度较高的风险。针对相关问题，北京商报记者向锦和商业方面发去采访函，不过截至记者发稿，对方并未回复。