明日最具投资价值六大牛股（2020年1月14日）

保利地产(600048)：盈利高增超预期、物业成功赴港上市

类别：公司机构：招商证券股份有限公司研究员：李洋/赵可/刘义/路畅日期：2020-01-14

19年全年盈利高增超预期。公司是家典型高质量周转房企，具备持续稳定的内生性现金流创造能力，且a.未售货值优质周转也在提速，b.作为央企地产龙头融资优势相对显著，c.物业于19年12月成功赴港上市;目前市值较NAV折价约20%，20年PE仅5.9倍。维持“强烈推荐-A”投资评级，上调20-21年EPS预测至2.65元、3.07元(前次2.47元、2.93元)，给予目标价21.2元/股(对应2020年PE=8X)。

全年盈利高增超预期。根据业绩快报，公司2019年全年营收/营业利润/归母净利分别为2355亿/503亿/266亿，同比分别增长21%/41%/41%。具体来看，结算收入增长相对平稳，符合预期;结算毛利率预计较18年出现了较明显提升(19年前三季度毛利率较18全年提高3.2PCT至35.9%)，从而推升营业利润增速至41%，归母净利增速持平于41%左右。另外，19年销售额4618亿元，同比+14%，考虑到销售权益比(克而瑞口径)较18年略有下降的影响，19年并表销售回款或仅个位数增长，依此推算出19年底预收款约3500亿元，对19年全年收入覆盖倍数达1.5倍，保障2020年收入维持稳健增长，但毛利率或有所回落，对应盈利增速或低于收入增速。

销售平稳增长，拿地力度适当收敛且成本仍可控。公司2019年全口径销售面积/金额分别为3123万平/4618亿元，同比分别增长13%/ 14%，销售平稳增长但略低于年初预期;19全年新增全口径计容建面2680万平米，对应拿地总价1555亿元，全口径“拿地额/销售额”较18年全年下降11 PCT至34%，即使考虑拿地权益比提升7PCT至70%的影响后，对应权益“拿地额/销售额”也是有一定下滑，反应公司在连续几年积极拿地扩张后适当收敛;19年新增项目楼面均价0.58万元/平米(18年全年为0.62万元/平米)，“地价/售价”录得39%，略低于18年水平，成本仍可控，也即拿地力度顺势收敛且成本仍可控。整体而言，公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线，截至12月末公司全口径未售计容约0.8亿平米，对应未售货值近1.2万亿量级，按最近12个月滚动销售测算可供销售约2.6年。

维持“强烈推荐-A”投资评级。公司是家典型高质量周转房企，具备持续稳定的内生性现金流创造能力，且a.未售货值优质周转也在提速，b.作为央企地产龙头融资优势相对显著，c.物业于19年12月成功赴港上市;目前市值较NAV折价约20%，20年PE仅5.9倍。维持“强烈推荐-A”投资评级，上调20-21年EPS预测至2.65元、3.07元(前次2.47元、2.93元)，给予目标价21.2元/股(对应2020年PE=8X)。

风险提示：销售增长不及预期，结算不及预期，毛利率下降超预期。