第五课:富人的投资

1989年,我常常慢跑穿过俄勒冈州波特兰附近一片美丽可爱的地区,那里有一些宛如小姜面包式的房子。这些房子很小巧别致,令我不禁想起小红帽蹦蹦跳跳地走在去外婆家的路上的情景。 　　路边到处都是“房屋待售”的招牌,木材市场十分萧条,股票市场几近崩溃,经济状况很不景气。在一条街上我注意到有块破旧的待售招牌比其他任何招牌悬挂的时间都要长,一天慢跑路过那里,我便跑进去见房子主人,他看起来正处于困境之中。 　　“你想以多少价钱卖掉房子？”我问到。 　　房子主人转过身来苦笑着说：“给我报个价,”他说,“房子待售已经一年多了,甚直没有人愿意进来看一看。” 　　“我来看看。”我说。半小时之后,我就以低于他的要价2万美元的价格买下了这幢房子。 　　这是一幢小巧玲珑的两居套房,所有窗户上都装饰着姜汁面包式的须边,房子呈淡蓝色带灰点,建于1930年,房子内部有一个漂亮的岩石壁炉,还带有两间小卧室,把它用作出租是再好不过的了。 　　这所房子的买价为4.5万美元,而它实际上值6.5万美元,尽管当时没人想要买下它。我付给房屋所有者5000美元的首期付款,一周后,房屋主人高高兴兴地搬走了,他庆幸自己终于摆脱了那幢房子。我的第一位房客,一位当地的大学教授,住了进去。每月他交给我租金,我拿去还完抵押贷款、支付完费用和管理费后,我口袋里的月现金流量还能增加略少于40美元的数额,这似乎并不怎么激动人心。 　　一年后,萧条的俄勒冈房地产市场开始复苏。来自加利福尼亚的投资者,携带着大笔资金从他们那依然繁荣的房地产市场上转向北方,大批购买俄勒冈和华盛顿州的地产。 　　我以9.5万美元的价格将那套小房子卖给了一对来自加利福尼亚的年轻夫妇,而他们也认为自己捡到了大便宜。我希望把获得的大约4万美元的资本利得采用1031递延税款的方式进行交易,于是我寻找地方把资金投资出去。过了一个月左右,我在俄勒冈找到了一套有12个房间的公寓,这套公寓正好位于比佛顿的英特尔工厂的旁边。公寓主人住在德国,对于这片地产的价值没有任何概念,只想尽快脱手。我给这套价值45万美元的房屋报价27.5万美元,最后以30万美元成交。我买下了它并持有了两年,后来我们要搬到凤凰城,因此我以49.5万美元的价格卖出了它。 　　接着,我在亚利桑那州凤凰城买下了一幢30个房间的公寓楼。就像以前的俄勒冈市场一样,当时凤凰城的房地产市场一片低迷。 　　凤凰城这幢有30个房间的公寓楼价格为87.5万美元,首期付款22.5万美元。这幢30房间公寓出租后带来的月现金流量略高于50O0美元。到1996年,亚利桑那州的房地产市场开始启动,一位科罗拉多的投资者为我们的这处房产出价120万美元。 　　我和太太考虑过出售的事情,但我们决定等一等,看看国会是否会修改有关资本利得的法律。如果确实修改的话,我们预期这处财产的价格还会上升历％至20％,而在持有期间,每月它还能提供5000美元的现金流入。 　　这个例子的要点在于说明一小笔钱是如何变为一大笔钱的。 　　当然,这还要靠对财务报表、投资策略以及市场和法律的了解。 　　如果一个人在这些方面不甚精通,那么很明显,他们必然会遵循标准的教条,即安全地、分散地投资并只投向比较保险的项目。 　　问题在于“保险”的投资常常过于安全,太安全则会导致低收益。 　　大多数大型房屋经纪公司不涉足投机交易,以保护自身及他们的客户,这是一个明智的政策。 　　真正炙手可热的交易不会提供给那些新手。一般来说,那些能使富者愈富的最好的交易总是为那些精通游戏规则的人准备的。从技术上来讲,一个被认为是不够“老练”的人进行投机交易是不合规则的,当然这种事情也曾经发生过。