投资房产应注意的问题(6)

一是如果房产完全是出资的一方购买的,出资人当然有权要求在房产证上写明自己是权利人。根据我国《婚姻法》第十八条的规定,如果双方没有做约定,该房产婚后仍然是该完全出资人的个人财产。但是,恋人往往不会这么做,因为都希望向对方表明白头偕老的忠心,怎么办呢？根据我国《婚姻法》第十九条规定,夫妻可以约定婚前财产为共同共有。两人可以签订一个协议,约定一旦双方确定婚姻关系,婚前的财产就为双方共同所有。为了增强该协议的法律效力,该协议最好让公证处公证一下。

二是如果房产是两人共同出资购买的,按照我国《民法通则》的规定,该房产为双方共有。但我国对房屋这样的不动产实行登记制度,因此产生的法律效果就是：无论谁出资,房产的归属均以登记为准。为了避免出资却不能获得房产所有权的风险,最好是在房产证上双方共同署名,并在产权份额比例公证中约定谁拿产权证,谁拿共有权证。根据《城市房屋权属登记管理办法》,房屋共有权证书与房屋所有权证书有同等法律效力,这样对双方都没有风险。另外,做婚前财产公证也很有必要。

5．如何防范一房两卖

案例1

王女士于2001年12月20日,与某房地产公司签订商品房预售合同,预购“流星花园”商品房一套,向房地产公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后房地产公司将王女士选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某,并与张某依法办理了房屋所有权证书。

2004年7月21日,房地产公司告知王某,拒绝继续履行合同出卖房屋,同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费,合计117.8万余元。王女士不愿接受补偿费,意欲买到所预购的房屋,遂向法院请求和房地产公司继续履行合同。

案例2

张先生经中介介绍,约定购买赵某商品房一套,双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题,张先生付清房款后,赵某将房屋交付给张先生居住使用,过户未及时办理。而后,赵某又将该房屋出售给刘某,并协助刘某办理了过户手续。刘某要求赵某限期腾房。因协商不成,刘某起诉到法院,要求张先生限期腾房。