投资房产应注意的问题(4)

2．买房不成,定金是否退还

案例

刘女士认购了一个商铺,并与开发商签订了认购书,缴纳1万元定金,根据认购书的要求,刘女士应当在认购后7天内与开发商签订正式的商品房买卖合同,如果未能签订合同,则定金不予退还。刘女士在第5天去开发商处要求签合同,但双方对于合同中面积问题发生分歧,未能签订正式合同,刘女士现在要求开发商退还定金,但开发商称未签订合同是由于刘女士自己的原因,因此拒绝退还定金。

【律师提示】本案中定金实际上是为了能够签订正式合同而设定的金钱担保方式。根据定金规则,缴纳定金后若因为开发商的原因或过错未能订立正式购房合同,开发商要双倍返还定金；若因为购房人过错未能订立合同,则定金不予退还；因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能订立,开发商应当退还定金。本案中双方当事人就合同主要条款不能达成一致意见导致未能签订商品房买卖合同,应当属于不可归责于双方当事人的原因导致合同不能订立,开发商应当退还定金。

律师提示投资者在商品房认购书中应对购房合同的关键内容进行约定,提高签订合同的成功率,避免签订正式合同中发生分歧,同时购房人应当做好证据保全工作。

3．按揭不成,房款怎么付

案例

王先生购买了一套商品房,选定7成10年银行按揭付款,并约定由开发商代为办理银行按揭手续。付了首付款后,开发商通知王先生银行按揭贷款手续无法办理下来,要求王先生一次性支付所有房款,否则解除合同。

【律师分析】无法办理银行按揭贷款手续一般有几种原因,要分情况处理：（1）如果按揭贷款合同未能订立是由于开发商项目开发条件或有关手续上的欠缺等原因,则购房人可以要求解除合同,要求开发商返还首付款并承担赔偿责任。（2）若按揭合同未能订立是由于购房者不符合资信审查条件,此时开发商可以要求解除合同,要求赔偿损失,但是仍应当返还购房人首付款。（3）如果按揭贷款合同未能订立是因为国家金融政策变化等不可归责于双方当事人的原因,双方可以协商解除合同,开发商应返还买受人已付的购房款本金、利息或定金,双方都不必承担违约责任。