长租公寓的悬剑已出鞘：住建部首定高风险

中国房地产市场看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

今天本来写了另外一篇：

过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”，从租售并举开始，到最近2年的跑马圈地，出现上市+雷暴。

市场都认为这是政策鼓励的，但注意了，在今天住建部明确发布政策：这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管！这是历史第一次！

文件的第四条明确：四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

最近有多家长租公寓企业在寻求上市，而这些企业的招股书都暴露出，运营依然亏损。

10月29日，中国长租公寓运营商蛋壳公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，计划在纽交所上市，股票代码“DNK”。

财务数据方面，2017年、2018年及2019年前三季度，蛋壳公寓分别实现营收人民币6.57亿元、26.75亿元及49.997亿元，净亏损（Net loss）则达2.72亿元、13.697亿元及25.16亿元，主要反映规模持续增长带来的资金支出。

当下看，长租公寓市场，分化严重，全行业处于亏损中。这种情况下头部企业寻找上市，中小房企爆仓非常多。

前几年炒作的热火朝天的“长租公寓”，为什么在当下开始了大家都在跑路的感觉？

简单的分析一下：

1：随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。

2：对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。

3：租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

4：从上市看，长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬，中小型长租企业暴雷非常多，在国内融资难度也加大，这种情况下，上市是最好的选择。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。

长租公寓的政策问题

在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。