房地产步入风险投资时期 大房企也深陷泥潭

此外，新力的周转速度明显快于同行，公开资料显示，新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。按照这个逻辑，这些项目应该很快进行交付进而结转，不过这里面新力数据差异巨大。

“所有的销售都应该建立在回款上，我们到了年底最重要的就是保证回款和现金流。”汤沸指出。

很多公司还是在为了销售数据需要不断想办法。“即便是排名前五的房企，为了年末冲业绩，也把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方，让其进行包销，不过要求提前回款，这样就可以算作今年的销售业绩。”一位营销总向记者透露。

一位地产公司部门负责人称，自己所在公司内部也进行了员工内购，以更低的价格卖给员工，并允许半年内进行更名，并保证可以半年后退款。实际上看，这样的销售回款仅仅是首付，未来是否可以形成真正的现金回款，还有待市场考证。

今年同样异常困难的泰禾集团(5.930, -0.01, -0.17%)（000732.SZ，下称“泰禾”）也从未主动披露过自己的销售业绩。根据泰禾公告，2016~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。同期，各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为：400亿元、1007亿元、1303亿元。

因此，泰禾的真实销售数据一度遭遇过市场质疑，比如截至2019年前三季度，泰禾预收账款545亿元，即便全部进行结转，也无法达到上述机构统计的数据。

泰禾董事长黄其森在近日接受媒体采访时表示：“销售额并非是交易所强制要求的披露信息，我们也并没有刻意隐去，未来我们也会选择公开和公布销售额。”

“从今年的销售完成情况看，大部分公司都没有完成年初内部制定的指标，甚至到了年底只能靠用房抵供应商款、员工内购等形式饮鸩止渴，一片繁华之后，实际真实销售情况并不乐观。”一家TOP10房企高层说。

房地产步入风险投资时期

受到市场环境收缩影响，行业洗牌正在以超乎想象的速度加快。

“房地产已经不是黄金、白银时代，而是进入风险投资时代，行业风险和机会并存。”绿地香港（00337.HK）董事局主席陈军这样评价如今的行业格局。

一个数据可以佐证，人民法院公告网数据显示，2019年房地产破产公司已超过450家。

“融资还是非常困难，未来银行的额度有限，自然更倾向于大公司，行业龙头公司将进一步获得优势。”汤沸认为。

西政资本统计显示，目前百强开发商的拿地配资成本，前50强一般年化在13%~15%不等，50~100强一般年化在16%~18%不等，百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。

克而瑞认为，当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位，新房市场各城市间销售表现存在明显分化。

和以往不同，拿地过后市场上行，很多土地就可以穿越周期，而如今一旦拿错拿贵，小则面临亏本，重则如上述很多公司一样无法入市。

克而瑞统计发现，全国各地此前的大部分地王项目，目前盈亏对半。

以厦门为例，截至2019年12月1日，自2016年拿地的六成地王已经入市，项目的平均入市周期达20个月，远超过全国平均入市周期10个月。其中，位于集美区的禹洲璟阅城表现最为突出，该项目土地在2016年8月被禹洲地产（01628.HK）以28亿元的价格竞得，楼板价高达32825元/平方米，2019年6月首开，首开平均售价33000元/平方米，地房比高达99%，房地差仅有175元/平方米，亏损十分严重。

旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰表示：“每年从看的地到实际拿下，基本都是要百里挑一。行业趋于稳定之后，利润率已然没有以往之高。”

可以说，中国房地产行业已经告别过去资金推动时代，内生驱动时代已然来临，而这一切将进一步考验每个公司的管理智慧。无论企业抑或购房者，“撑死胆大者”的局面，已然远去。