投资房产应注意的问题(2)

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我使用的房地产投资筛选表

考虑因素 差 一般 好

1.卖主的灵活性 ①分

不愿在价格或条件上改变立场。“要么接受,要么离开。”不必须出售,根本不热切,处于驾驭地位。

②分

可以考虑在价格上的小折扣。需要现金购买新的房屋或财产。需要现金支付账单等等。愿意短期接触,但警惕不寻常的交易。

③分

迫切需要现金,或者根本不需要现金……在税收、管理、搬迁、时间问题,或离婚、退休,或是投资者正在寻求一种无需大量现金的解决方案。在价格或者付款条件上灵活。

2.地段 ①分

一无是处,街上遍布瓦砾和垃圾,犯罪率极高。附近没有令人心动的商店。日益糟糕的环境。废弃的建筑和残旧的房屋。远离置业中心区或上下班交通线路。 ②分

干净的老街区,挨近店铺、学校等,但不是很诱人。工薪阶层房客,洁净、规整。更中规中矩的市内社区。

③分

易于获得所有的便利和交通。中产阶级,郊区环境。不在繁华的街道上。理想的僻壤。除了崭新的小区,到处是宜人的观赏植物和风景。高品位的市内地段。

3.融资 ①分

超过15%的首付。卖主需要大量或者房产将在超过两年的时间里带有巨额的负现金流。或者自购买的三年内将有一笔巨大的浮动付款到期。除非价格优惠,否则不予考虑。 ②分

要求从一家机构借款以及用买主的钱支付高达15%的首付款。为支付部分首付款需借入有担保的机构贷款（高利率、高月付额）。卖主提供小额贷款,要求买主支付现金。在5年内有浮动贷款到期。 ③分

只涉及不到5%的买主现金。卖主提供大部分贷款,利率优于市场利率,7年内无需偿还浮动式贷款。在第一年后没有负现金流。合同销售,无需信用担保。

4.价格 ①分

高出合理市价的10%或更多。除非融资条件优惠,否则不予考虑。 ②分