房地产马太效应加剧 中小房企夹缝求生

2019年的楼市太难过了，跌宕起伏犹如过山车，行业严重分化，一些房企已游走在资金链断裂的边缘。

从前十月销售数据来看，强者恒强，行业集中度进一步提升。

截至10月末，已有25家房企销售破千亿，销售均值为2333.9亿元。与此同时，不少中小房企却面临着生存危机，不断传出爆雷的消息。

相比规模更大的头部房企，中小房企融资渠道更少，融资成本更高，加之前几年激进地加杆杠，这些都成为压在他们身上的大石，随时可能崩塌。

房地产行业已从增量转入存量时代。在存量时代，行业马太效应加剧，大鱼吃小鱼的竞争下，强者恒强，弱者面临着生存危机。

苦战“金九银十”

传统的“金九银十”售楼黄金期已过，各地的房地产市场销售表现平平。

根据克而瑞数据，10月新房成交与土地市场延续了“金九”的低迷走势，重点城市新房成交量同、环比分别下跌6%、10%，降幅较上月有所扩大。

但头部和主流房企则表现出了强劲的生命力，将对手远远抛在后面。

中原地产研究中心统计数据显示，标杆房企公布2019年前10月销售额的企业合计有14家，这14家企业前10月合计销售额21934亿元，同比2018年同期上涨了17.2%。单独看10月份，这14家房企合计销售额达到了2805亿。

碧桂园、恒大、万科前10月销售均超过5000亿元，在加紧促销之下，恒大和碧桂园10月单月销售金额分别达到903亿元和850亿元。

中指研究院数据显示，2019年1-10月，前10房企销售额均值为3762.6亿元，销售额增长率均值为14.7%，11-30企业销售额均值为1256.9亿元，增长率均值为24.4%，31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为692.0亿元和325.8亿元，增长率均值分别为26.3%和19.3%。

克而瑞研报表示，行业整体规模增速放缓，但百强房企截至10月末的累计权益销售规模仍实现了近5%的同比增长，增速较上半年4%左右的水平略有提升。

2019年1-10月，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。

其中，TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元，同比增幅最高达16.4%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为856.8亿元和601.2亿元，门槛增幅分别为3.4%和5.7%。

TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升12.5%至412.6亿元。截至10月末，TOP100房企权益金额门槛达到147.8亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体对比过去数据，2019年前10月房企销售继续分化。相比2018年同期同比2017年上涨纷纷超过50%，在2019年大部分企业都以平稳为主，部分企业涨幅明显放缓，大部分企业业绩逐渐持平。

还有中小房企出现负增长。如景瑞和阳光100前10月的累计销售同比分别下降5%及12.7%。

另一方面，房企的融资成本也分化严重。

7月，中海地产发行的一笔港元票据息率仅为2.90%，刷新同业最低利率。同月，泰禾集团(5.780, -0.08, -1.37%)在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%。同为境外发债，利率相差5倍。

安信证券的数据显示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。