房地产马太效应加剧 中小房企夹缝求生

从房企性质来看，中型房企、非国企融资成本上升明显。央企、地方国企的融资成本中位数分别为4.91%、5.52%，相比2018年分别上升12BP、12BP，而非国企综合融资成本中位数6.91%，相比2018年分别上升51BP。

生存危机隐现

对于中小房企来说，“热闹”是属于别人的，他们只想“活下去”。

10月，在头部房企因促销而收获充裕现金流时，一家浙系中小房企三盛宏业的员工正向自己的老板“追债”。

原因是三年前三盛宏业向员工发行的理财产品逾期未能兑付，而公司财务人员发现一些公司高管大量兑付自己的理财或转走公司资金。

三盛宏业董事长陈建铭随即召开沟通会，在会议上声泪俱下，称会努力追讨回自己妹妹转走的钱兑付员工的理财资金，但被其他高管转走的钱，他无力保证。

三盛宏业上演的“公司爆雷，各方讨钱，董事长在哭”一幕，折射出的是当下中小房企的生存危机。

今年以来，还有老牌粤系房企颐和地产的爆雷以及知名银亿集团的破产，都揭示了存量时代行业竞争的残酷。

经济学家马光远的判断，更是给中小房企敲响警钟。

他表示，中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。

他认为，房地产的高投资增速结束了，中国资产的价格也不会持续上涨，人口和储蓄也不再支撑房地产，居民储蓄已从高储蓄转为高负债。

张大伟指出，预计房企在未来2个月的销售依然压力非常大。从政策预期看，后续市场继续出现下行风险非常大，政策收紧预期明显出现，包括信贷等政策将抑制市场。

大型开发商对行业的关注更为宏观。融创中国董事局主席孙宏斌在民生银行(6.260, 0.00, 0.00%)的不动产金融年会上呼吁，要支持房地产并购，这是解决风险最最快的方法。

“这个行业的风险就是经济风险、金融风险。如果（开发商）还不了银行的钱，从违约到拍卖，大概平均需要四年时间，快的话三年，但并购三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。”

他预测，“这个行业的头部公司，前五名市场占有率大概是18%，我估计在未来五年里面，这个行业的前五名能占到30%”。

孙宏斌进一步解释其判断的依据，汽车行业中国前五名市占率是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，因此房地产行业再过五年，前五名占30%问题不大。

孙宏斌称，今年房地产行业规模会是16万亿左右，并且这个规模大概会保持很多年。

此前，恒大总裁夏海钧也曾表示，增量市场“蛋糕”就在15万亿左右，所有的开发商就在这有限的“红海”中厮杀。

此时，“活下去”成为了中小房企的唯一要求。从今年的销售状况来看，未来行业的生存和发展门槛，已被提升至1000亿-2000亿元，如果达不到这样的规模，就必须有非常特殊的产品力，才能在竞争中生存。